有料老人ホームなどに入居するにあたり、その資金をどこから捻出するのか悩んでいる方が多くいらっしゃると思います。貯金や勤めていた会社の退職金をあてがう人も多いかとは思いますが、施設の立地やグレードなど条件が上がるほど入居一時金も高額になり、手持ちのお金だけではまかないきれないケースも出てきます。

そのような中、マイホームや土地などの不動産を担保に融資を受けられる「リバースモーゲージ」を利用する高齢者の数が増えてきました。お金の使い道は原則自由で、これにより施設への入居一時金の捻出が容易になりました。
では、「リバースモーゲージ」とはどのような制度なのでしょうか？ メリットとデメリットを併せてご紹介します。

収入が激減する定年退職後を見通した金融商品

「リバースモーゲージ」とは、所有する自宅や土地などの不動産を担保に金融機関などからお金を借りる融資制度です。通常マイホームを購入する際は、銀行などから融資を得て、そのお金で一軒家やマンションを購入しローンを支払い続けていくことになりますが、「リバースモーゲージ」ではすでに実在する不動産を担保に融資を受ける形になるため、リバース（Reverse=逆の）モーゲージ（Mortgage=借入金）と呼ばれているのです。

返済に関しては、本人（契約者）の死亡後に不動産が売却され、そこで借入金が相殺される仕組みです。子どもがすでに独立して自宅を所有し、死亡後にその家に継続して住む人がいない場合に、実に有効的な金融商品と言えるでしょう。

現在、メガバンクや全国の地方銀行といった金融機関の多くが「リバースモーゲージ」を展開しており、収入が減る定年退職後の暮らしを支える手段として、徐々にその認知度も高まってきています。

「リバースモーゲージ」は金融機関系と公的機関系に大別

先に述べたとおり、「リバースモーゲージ」は銀行などの金融機関が取り扱う商品ですが、全国にある社会福祉協議会や住宅金融支援機構といった公的な機関でも融資をおこなっています。

金融機関の「リバースモーゲージ」は、銀行によって内容に差はありますが、年齢は55～60歳以上が対象で、一括してまとまった金額を受け取れる（一括融資方式）ものや、決められた金額内であればいつでも融資を受けられる（随時融資方式）ものがあります。またお金の使い道も原則自由で、施設への入居資金に充てることももちろん可能です。

一方で公的機関の「リバースモーゲージ」は65歳以上が対象で、融資も毎月定額しか受け取ることができません。また融資対象となる不動産については一軒家のみで、マンションなどの集合住宅は認められていません。お金の使い道も「生活資金のみ」に限定されていることもあり、施設入居への一時金に充てることは出来ません。公的機関系の「リバースモーゲージ」は低所得者向けの救済措置と考えた方がよいかもしれません。

「リバースモーゲージ」のメリットは？

では、「リバースモーゲージ」にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

現金収入となり、老後の生活の支えとなる

年金が主な収入源になる高齢者世帯にとっては、家計の大きな手助けとなります。金融機関系の「リバースモーゲージ」についてはお金の使い道に制限がないため、老後の生活に大きなゆとりが出てくることはうれしいポイントです。

毎月の返済は利息分だけ

本人（契約者）の死亡時に不動産が売却され、そのお金で回収されるため、通常の住宅ローンと異なり毎月の返済の必要がありません。銀行からの借入である以上、金利が発生するので、毎月の支払いは金利分のみとなります。また配偶者がいる場合、契約者が死亡したあとも残された妻（または夫）が権利を引き継ぐことができるので、自宅を差し押さえられるような心配もありません。

子どもに負担が残らない

本人の死亡時に不動産が売却されるため、借金が家族に残らない点もメリットと言えるでしょう。また子どもが家を引き継がないのであれば、残った不動産の処理の手間や、相続税や贈与税の支払いがなくなることも大きなポイントです。

「リバースモーゲージ」のデメリットは？

一見良いことだらけに見える「リバースモーゲージ」ですが、同時にリスクも潜んでいます。ここではデメリットについて言及していきます。

契約期間が定められている

多くの「リバースモーゲージ」は、契約者の死亡と同時に契約期間（=融資を受けられる期間）が終了しますが、中には一定の年齢で契約期間が定められているものもあります。また、トータルでの融資額も決まっているため、想定していた以上に長生きした場合、途中で融資が打ち切られることになります。

不動産のエリア・建物種別に制限がある

一般的に「リバースモーゲージ」の対象となる不動産は、融資を受ける銀行の管轄エリアであることが条件となります。金融系の「リバースモーゲージ」の場合、一軒家だけでなく分譲マンションも対象になりますが、ある程度の資産価値が見込める物件のみが対象となるため、極端に老朽化した物件や地方にあるマンションは対象外になる可能性も高いので注意しましょう。

通常の売却と比べて低い金額で見積もられる

融資限度額が不動産の価値の50％程度に設定されているため、売却した方がより多額の現金を得られる可能性があります。所有している不動産の価値を見極めて、どちらが将来的によいか熟考する必要がありそうです。

金利と不動産価格の変動に左右される

「リバースモーゲージ」は変動金利を採用しているため、金利の上昇とともに毎月の支払いが増えてしまう可能性があります。同時に不動産価値の見直しも定期的におこなっており、不動産の価値が下がると融資限度額も下げられてしまいます。専門家でないかぎり金利や不動産市況の変動は予測しがたいもので、私たちの頭を悩ませるところでもあります。

推定相続人のすべての承諾が必要

推定相続人（主に子ども）になりうる全員の承諾が必要になります。例えば子どもの１人が「この家を相続したい」と希望した場合、融資が受けられません。

終わりに

以上のように自宅を相続しないケースにおいては、リバースモーゲージを選択するメリットは大きいと言えます。特に自宅を引き払い有料老人ホームなどの施設への入居を考えている高齢者世帯にとって、まとまったお金が入る安心感だけでなく、残された子どもたちへの負担にもならないため、ぜひ前向きに制度の利用を考えたいところです。



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