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老人ホーム・介護施設コラム

老人ホームへの費用に充てられる「マイホーム借上げ制度」とは?

老人ホームへの費用に充てられる「マイホーム借上げ制度」とは?

公開日:2017.12.13

やっとの思いで建てた念願のマイホーム。ところが子どもたちが独立し、いざ夫婦二人暮らしとなってしまうと、空いた部屋が無駄に広く感じてしまうと思います。年末の大掃除など家のメンテナンスも億劫になり、階段の上り下りも体への負担となってくることでしょう。

そのような中、マイホームを他人に賃貸し、家賃収入を得ながら老後の生活に充てられる「マイホーム借上げ制度」というシステムがあるのをご存知でしょうか?安定した収入を得ることによって、交通の便の良い駅近マンションに引っ越したり、老人ホームなどの施設へ入居する費用に充てたりすることもできるため、経済面での負担も軽減できます。今回は、この「マイホーム借上げ制度」について解説します。

貸す人、住む人ともにWin-Winとなるマイホームの有効活用

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「マイホーム借上げ制度」は、「一般社団法人 移住・住みかえ支援機構」(以下JTI)が展開する制度で、一軒家または分譲マンションなどの持ち家を保有する50歳以上の人を対象に、同機構がその不動産を借り上げ第三者へ転貸するシステムです。

居住者が決まった場合、契約期間(3年の定期借家契約)中は、その居住者が支払う賃料が家主の収入になります。3年間の契約は延長することも可能ですし、万が一自宅に戻る必要が出た場合、契約期間終了までに居住者を退去させることも可能です。

借りる側にとっても、子どもが生まれ集合住宅では手狭になった家庭や、単身赴任で一定期間だけ住みたいという家庭のニーズにうまくマッチしていると言えます。このように、貸す側と借りる側の都合が一致した場合、双方にとって非常にメリットの多い制度と言えるでしょう。

「マイホーム借上げ制度」を利用する前に確認しておきたいポイント

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「マイホーム借上げ制度」を利用するためにはいくつかの条件があります。主な条件は下記のとおりとなります。

・日本に居住する50歳以上の人(国籍不問)または海外に居住する50歳以上の日本人
・共同生活者は同じく50歳以上の人1名まで
・土地について、所有権または長期の借地権などを有していること
・土地や建物に抵当権が設定されていないこと
・建物に一定の耐震性が確保されていること
・建物が事業用物件でないこと


などになります。

JTIへの申込み後、入居審査があり、これらの条項を満たしているか確認されます。耐震性については、現在の日本の建築基準法により1981年(昭和56)に建築確認が取れた建物は「新耐震基準」として、当制度の対象となります。しかし1981年以降に竣工した建物であっても、建築確認の時期がそれ以前(旧耐震基準の時期)であることも考えられるため、耐震基準があいまいな建物に関しては調査が必要となるケースが出てきます。

前述のとおり居住者との契約は3年で終了となりますが、貸主とJTIが結ぶ契約は2通りあります。

最も一般的なのが「終身型」と呼ばれるもので、貸主とその配偶者の両方が死亡するまでJTIが借り上げるものです。もう一つは「期間指定型」と呼ばれるもので、貸主があらかじめ契約期間を指定できるものです。例えば、50歳を過ぎた時点で転勤や単身赴任となった場合など将来的に自宅に戻る予定がある場合に有効なタイプと言えます。ただし期間を自分で決められる反面、期間の途中での解約(=自宅へ戻ること)は認められないので慎重に選びたいところです。

「マイホーム借上げ制度」のメリットは?

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愛着ある住み慣れた我が家を第三者に貸すことは勇気の要ることかもしれません。「ちゃんと借り手が見つかるのか」「信頼できる人に借りてほしい」など不安は尽きないものでしょう。JTIでは貸主が不利にならないような措置も取っているのです。ここで「マイホーム借上げ制度」のメリットについて見てみましょう。

契約期間は3年。途中で自宅に戻ることも可能


通常のアパートや賃貸マンションの場合、「普通借家契約」と言い2~3年で契約を自動更新できるシステムが大半を占めています。ところが「マイホーム借上げ制度」では定期借家契約を採用しているため、契約終了時点で現在の借主と再契約を結ぶことも可能ですし、居住者を退去させ別の人に貸すことや、自身が家に戻ることも可能となります。

借主が見つからない場合でも、家賃が保障される

万が一借主が見つからない場合でも、一度でもその物件を賃貸した実績がある場合、空室時賃料保証によって支払い(査定賃料下限の約85%)がおこなわれるため、急に収入が途絶えるといった心配はありません。

不動産が借地であっても審査対象になる

自宅の土地が借地の場合でも、規制緩和(「定期借地権特例」の設定)によって、制度の利用が可能になりました。また所有する土地や建物に抵当権が設定されている場合でも、住宅ローンの借り入れ先を変更するなどをすれば制度を利用することもできます。所有する不動産の状況は個人によって大きく異なるため、制度利用の可否はJTIに問い合わせる必要があります。

借主とトラブルになる危険性がない

JTIが貸主と借主の間に入るため、双方が直接接点を持つことはありません。家賃の未払いなどのトラブルにもJTIが対応するため、借主の顔が見えなくても安心できるのです。

「マイホーム借上げ制度」のデメリットは?

column_171213_5.jpg 次に「マイホーム借上げ制度」のデメリットについて触れてみたいと思います。

賃料が相場よりも安めに設定されている

定期借家契約であること、空室時賃料保証が適用されることなど、保証が手厚い分賃料が一般的な相場よりも10~20%ほど安く設定されています。また、JTIに支払う諸経費(賃料の15%)も発生します。

建物に調査が必要となった場合、費用が多額になることも

調査の結果、建物の耐震基準を調べる必要がある場合、その費用を負担しなくてはなりません。さらに旧耐震基準が判明した場合、耐震補強工事も貸主側でおこなわなくてはなりません。また集合住宅の場合、耐震調査をするにあたり、他の居住者や管理組合の許可を取る必要も出てきます。

店舗、事務所併設型の住宅は不可

自宅の一部を店舗や事務所、作業所に使っている自営業の人は多くいますが、こういった間取りの家は、住居ではなく事業用の物件とみなされてしまうため制度を受けることはできません。

リフォームなど、借主にも権限が発生する

借主は畳の交換、キッチンなど水回りの取り換え、クロス(壁紙)の貼り換えなど建物の躯体・構造に影響を与えない範囲でリフォームすることが認められています。あくまで貸主の許可が事前に必要となりますが、あまり自宅をいじられたくないという人には懸案事項となることでしょう。

終わりに

建物の状態や立地によっては相場よりもはるかに安い賃料に見積もられたり、借り手がなかなか見つからないというリスクも存在します。賃料を老人ホーム入居費用へつぎ込みたいと考えている方は、決して楽観的な皮算用はせずに、あくまで資金の足しになるくらいの心構えでいたほうが良いかもしれません。

しかし、「マイホーム借上げ制度」を活用せず自宅を売却した場合、新たな所有者の意思で建物を取り壊されてしまうことも考えられます。現在、古くなった一軒家を改造して住むリノベーションやリフォームがちょっとしたブームになっていますが、こういった制度が広まっていくことによって、皆さんの大切な資産を末永く有効活用してもらうことにもつながるのです。

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